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Source: Creative Commons

Je continue d’être fasciné par un domaine en évolution de la finance qui pourrait mieux être décrit comme le mouvement de motivation des médias sociaux. Les générations précédentes des conférenciers de motivation traditionnels (Jim Rohn, Tony Robbins) ont parlé de changer votre vie en changeant votre vision et votre dialogue de soi. Ces orateurs traditionnels ont également parlé des habitudes d’argent et certains sont même allés jusqu’à interviewer des milliardaires pour essayer de glaner de nouvelles idées pour leurs fidèles sur la façon dont les riches pensent et agissent. Leurs prescriptions en matière de patrimoine étaient plus anecdotiques, pas nécessairement des stratégies de gestion de patrimoine explicites. Il y avait cependant de bons points à retenir de ces conférenciers traditionnels lorsqu’ils se sont essayés au conseil en finances personnelles. Plus précisément, Tony Robbins a interviewé le gestionnaire de fonds spéculatifs Ray Dalio pour son livre Money, Master the Game où Dalio a révélé pour la première fois son concept de « Portefeuille tout temps » qu’il attribue à certains de ses rendements passés. Nous devrions également accorder beaucoup de crédit à ces intervenants qui comprennent que beaucoup de création de richesse est liée à votre environnement, à qui vous vous entourez et à la prise de risques mesurés en dehors de votre zone de confort.

La nouvelle génération envoie un message similaire mais adapté aux angoisses spécifiques des milléniaux sur les réseaux sociaux. Une différence clé est que certains d’entre eux franchissent le seuil non seulement pour vous dire comment gérer votre argent, mais aussi pour investir avec eux pour s’enrichir. Je ne veux pas tous les peindre avec ce pinceau. Il y en a beaucoup que j’admire comme Gary Vaynerchuck, qui ont créé leurs propres entreprises de plusieurs millions de dollars et semblent avoir une véritable mission et un but qui vont au-delà de l’argent.

Grant Cardone ne semble pas faire partie de ces personnes. M. Cardone s’est très bien débrouillé sur les médias sociaux en gagnant 2.8 millions d’abonnés sur Instagram mais aussi un fort nombre de fidèles à travers des livres, des cours en ligne, des conférences et des vidéos YouTube. Sa philosophie et sa stratégie 10X se concentrent sur votre effort personnel et votre approche de l’argent pour augmenter votre valeur nette de dix fois. Une grande partie de son angle se concentre sur son expérience dans l’immobilier, en particulier l’immobilier résidentiel multifamilial ainsi que l’immobilier commercial. Il s’est également déplacé dans l’espace de la gestion de l’argent en créant des fonds d’investissement immobiliers privés auxquels ses followers peuvent participer directement. Ces fonds investissent dans ses projets immobiliers et bloquent l’argent de leurs clients dans des actifs illiquides sur de longues périodes.

Cela crée un conflit d’intérêts sévère, d’une part, vous avez un gourou de la motivation qui vous dit comment gérer votre argent dans son ensemble, mais qui vous demande également votre propre argent pour investir avec lui. Dans cette vidéo, il prétend que le 401 (k) est une arnaque, ne tenant apparemment pas compte de la volatilité historique, de la liquidité et des rendements ajustés du risque du marché boursier, sans parler des avantages fiscaux actuels et futurs d’un 401 (k). Dans cet article, il explique ensuite pourquoi les investisseurs devraient investir directement avec son fonds via leur IRA. La seule différence entre un 401 (k) et un IRA est qu’il peut y avoir plus de restrictions de la part de votre employeur en ce qui concerne ce dans quoi vous pouvez investir, ses fonds ne se rendraient probablement pas sur la plate-forme des grands gestionnaires de fonds ou des employeurs via une offre 401 (k), il fait donc un jeu pour les fonds moins réglementés et scrutés qui peuvent se trouver dans un compte IRA.

Prendre un virage à gauche

Nous savons tous que jusqu’à la pandémie, les choses allaient relativement bien dans l’économie américaine. Cependant, lorsqu’il y a un choc négatif important pour l’économie, nous voyons toujours des cas où la fraude et la greffe sont exposées. Sur Wall St. il y a un dicton: « Ce n’est que lorsque la marée s’éteint que vous découvrez qui a nagé nu. »Lors du dernier ralentissement, cela a exposé Bernie Madoff. Il n’a pas encore été possible de savoir qui sera exposé pendant ce ralentissement, mais M. Cardone se défend dans cette étrange vidéo partagée sur Facebook où il admet apparemment être à risque de poursuites civiles et de prison.

La renommée et la richesse apportent avec elles l’envie et beaucoup de détracteurs et M. Cardone ne manque pas de ceux-ci en ligne. Beaucoup ont apparemment crié de joie à son prétendu « aveu » qu’il avait été une fraude tout le temps. Puis vint une vague de commentateurs, principalement sur YouTube, qui étaient soit des investisseurs, soit des sceptiques envers M. Cardone qui estimaient qu’ils avaient enfin la preuve qu’il n’était pas vraiment riche et qu’il traitait ses investisseurs de manière sournoise et potentiellement illégale. Ceux qui ont attiré mon attention étaient ceux qui étaient de véritables investisseurs dans ses fonds gérés par Cardone Capital et leurs affirmations selon lesquelles les conditions de ses fonds étaient manifestement injustes et mises en place pour s’enrichir aux dépens de ses investisseurs.

Il y a des informations publiques à consulter. Les fonds immobiliers privés recevant de l’argent d’investisseurs de détail ont des exigences de dépôt auprès de la SEC qui doivent être publiées. Le lien ici est le mémorandum d’offre pour son fonds d’actions V qui a été sursouscrit et a levé 50 millions de dollars auprès d’investisseurs de détail. Après avoir pris ses vidéos, ses pages et la qualité de ses conseils, je suis devenu l’un des sceptiques. Quand j’ai commencé à plonger dans les documents du fonds, il devient évident que M. Cardone prend des morceaux importants du fonds pour lui-même et que sa structure d’honoraires est à la fois biaisée et manque de transparence, même par rapport à d’autres fonds immobiliers privés coûteux.

Frais de Cardone Par rapport au reste

Voici quelques-uns des frais de base du Fonds d’actions V de Cardone Capital:

  • Des frais d’acquisition de 1% de la valeur du bien;
  • Des frais de disposition de 1% de la valeur de la propriété à la vente;
  • Des frais de gestion d’actifs de 1% du capital d’apport, payés mensuellement;
  • Des intérêts reportés de 35% des intérêts des bénéfices et de 35% de la trésorerie distribuable.

Le diable est dans les détails quand il s’agit de ces termes. Le fonds compte également 2 catégories d’actionnaires, les catégories A et B. Les actionnaires de catégorie A reçoivent 65 % de l’argent distribuable tandis que les actionnaires de catégorie B en reçoivent 35 %. De plus, il existe des dispositions qui garantissent que les actionnaires de catégorie A sont intégralement remboursés à 100 % de leur investissement en capital avant que les actionnaires de catégorie B ne reçoivent leur capital.

Que signifie « espèces distribuables « ? Dans le contrat d’exploitation du fonds, cela signifie le revenu d’exploitation de la propriété moins les dépenses d’intérêts, de gestion immobilière, de marketing, etc., essentiellement le bénéfice brut mensuel moins les frais.

La seule autre chose que l’accord d’exploitation nous dit est que l’investissement minimum pour les actions de catégorie A est de 10 000 $. Il ne semble pas y avoir de minimum d’investissement défini pour les actionnaires de catégorie B qui reçoivent 35% des bénéfices, et tout cela avant frais. Si vous avez une participation de 35% dans les bénéfices d’exploitation et que M. Cardone prend des frais de 35% sur ce bénéfice tel que défini dans son contrat d’exploitation, cela vous laisse 0 $. Il se donne également beaucoup de discrétion dans la façon dont les fonds sont alloués, probablement avec peu de transparence. Ainsi, dans ces vidéos YouTube, malgré les lettres ou les communications qu’il donne à ses investisseurs, selon son contrat d’exploitation, si vous êtes un actionnaire de classe B, il n’a pas nécessairement à vous payer quoi que ce soit.

Ces frais sont-ils normaux? Regardons une comparaison de certains autres frais de fonds immobiliers privés fournis par un service de fonds privés de démarrage appelé Fundrise.

Source: Fundrise

Les honoraires explicites de M. Cardone concernent l’acquisition et la cession ainsi que des frais de gestion d’actifs et il vous évite toute commission de vente. C’est apparemment son argument de vente car il utilise le « financement participatif » pour démarrer ses entreprises par rapport aux voies de distribution traditionnelles privilégiées par les gestionnaires de fonds traditionnels.

C’est l’intérêt porté qui fait la différence. Dans l’exemple de fonds traditionnel ci-dessus, il y a un obstacle explicite au rendement de 5%, en dessous de ce rendement, les gestionnaires ne peuvent pas prendre leurs frais. Au-dessus de cela, ils ne prennent que 12,5% du rendement. Dans l’accord d’exploitation de M. Dans le fonds de Cardone, je n’ai trouvé aucune définition des taux d’obstacle ou des rendements requis, seulement une vague référence à un objectif de rendement de 15%, qui peut ou non être atteint.

Êtes-Vous Banni?

Une chose que j’ai apprise en 13 ans de travail dans le secteur financier est que vous appelez un bêche un bêche. Si ce n’est pas transparent et compréhensible, il se passe généralement quelque chose de louche. Après avoir lu la circulaire d’offre et le contrat d’exploitation du Fonds d’actions V de M. Cardone, je constate que les actionnaires de catégorie A obtiennent la priorité dans les paiements, sont intégralement remboursés sur leurs investissements et que les actionnaires n’ont aucune protection en termes de taux d’obstacle minimum ou de transparence des frais ou des rapports. Il n »y a aucune transparence sur la façon dont vous faites la distinction entre les actionnaires de classe A et B et je soupçonne que les actionnaires de classe B sont principalement composés de ces investisseurs de détail qui espéraient devenir riches avec Mr. Cardone, alors que les actions de classe A peuvent être réservées à ses amis et à sa famille, mais ce n’est que de la spéculation. Je serais surpris que les autres fonds de M. Cardone n’aient pas une configuration comme celle-ci où les frais manquaient de transparence et où les investisseurs étaient subordonnés à la structure du capital.

Si vous êtes l’un des investisseurs malheureux de ce fonds et que vous avez reçu une communication écrite décrivant des obstacles de paiement ou de rendement qui diffèrent de ce que j’ai décrit ci-dessus, je vous conseille de sauvegarder cette communication et de retenir les services d’un avocat. C’est peut-être exactement ce que Mr. Cardone parlait quand il a mentionné qu’il pourrait aller en prison. Si vous êtes suffisamment informé, comme l’est M. Cardone, pour déposer un formulaire 1-A auprès de la SEC, vous savez exactement ce que vous faites aux investisseurs de détail peu sophistiqués, surtout si vous les avez attirés par les médias sociaux où, comme je l’ai déjà souligné dans d’autres messages, la fraude sévit. Des fonds comme ceux-ci sont souvent réservés aux investisseurs accrédités, ce qui nécessite que vous gagniez plus de 200 000 a par an ou que vous disposiez de plus de 1 million de dollars d’actifs investissables. Les grandes entreprises ont tendance à rester à l’écart des investisseurs de détail pour des cas comme ceux-ci. Il faut du temps et de l’éducation financière pour passer au crible les documents et bien comprendre l’investissement. C’est un processus dans lequel peu d’investisseurs plus petits et moins expérimentés ont l’expérience et les connaissances nécessaires pour prendre des décisions éclairées.

C’est peut-être une leçon douloureuse pour certains, mais l’histoire des gourous des médias sociaux et de la fraude semble juste commencer.

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