Par Colleen Cochran

Au cours des dernières décennies, les espaces naturels ouverts à moins de 20 miles de la côte du comté de San Diego ont été largement dévorés par le développement. Les majestueuses collines Fanita du nord de la ville de Santee, une région de 2 600 acres, sont restées intactes, bien qu’elle ait été assiégée par l’utilisation des terres tout au long de cette période. Les sièges du conseil municipal de Santee, qui détiennent le pouvoir de contrôler le destin de Fanita Hills, ont été des aimants pour les contributions de l’industrie du bâtiment, et la manne de dollars politiques a créé une forte division entre les résidents de Santee et leurs élus sur la question de savoir s’il faut développer ou conserver la région.

Alors que les membres du conseil municipal de Santee auraient pu permettre aux citoyens de peser sur des projets de construction potentiels, la plupart d’entre eux ont sournoisement comploté pour écraser la participation des citoyens. Leur objectif, en particulier, a été d’empêcher les citoyens d’atteindre le pouvoir de s’opposer à Fanita Ranch, un énorme développement de logements de 3 000 unités qui devrait être construit dans les collines de Fanita. Le développement couvrira une superficie d’un quart de la taille de Santee existant. Seul le conseiller municipal Stephen Houlahan n’a pas travaillé pour étouffer la voix des citoyens. En fait, il a parrainé une initiative qui leur donnerait leur mot à dire dans les processus de développement de Santee.

Le 23 septembre 2020, la majorité des membres du conseil municipal de Santee votera probablement pour approuver un amendement au plan général de la ville qui permettra la construction du ranch Fanita, malgré le fait que beaucoup de leurs citoyens s’opposent au projet. L’approbation de Fanita Ranch s’avérera désastreuse non seulement pour Santee mais pour tout le comté de San Diego. La construction du développement du mastodonte annihilera les espèces menacées, ravagera l’environnement, créera un piège à feu mortel, piégera le trafic à Santee et sur ses autoroutes connectées, et cela épuisera à jamais le ténor et la qualité de vie dans tout le comté de San Diego.

Dans l’espoir de courtiser les citoyens, HomeFed Corporation, le développeur, a vanté les avantages flasques du projet. À savoir, la société a affirmé qu’elle allait, par pure bienveillance, apporter des améliorations à l’autoroute 52, elle préparerait la ville pour recevoir des revenus fiscaux futurs, et comme elle l’a joyeusement noté sur sa page Facebook, elle fournira un « vert de la ville » qui sera « l’endroit idéal pour prendre une tasse de café ou une bouchée à manger. »

La société qui prévoit d’ajouter 8 000 résidents, soit 15% de la population actuelle de Santee, aux collines vierges de Fanita, affirme que la gérance environnementale a été au premier plan de ses considérations. Pour le prouver, Jeff O’Connor, vice-président du développement communautaire de HomeFed, a distribué des eaux embouteillées aux motards et aux randonneurs sur le sentier Stowe et leur a rappelé que si le ranch Fanita n’est pas construit, l’entreprise a le droit de fermer la section du sentier qui traverse la propriété de HomeFed.

Peu de résidents de Santee ont été influencés par les arguments de HomeFed. Ils ont élevé la voix lors des réunions du conseil municipal, ils ont soumis de nombreuses lettres d’opposition et beaucoup d’entre eux ont affiché des panneaux « Plus de maisons Plus de circulation » sur leurs pelouses avant. En plus des résidents de Santee, des environnementalistes, des experts en incendie et des citoyens de tout le comté ont ajouté leurs voix en opposition au projet de développement.

Les résidents de Santee Se battent contre les projets de développement du Ranch Fanita depuis des décennies

Les résidents de Santee se battent et battent les projets de construction du Ranch Fanita proposés depuis près de trois décennies.

En 1999, ils ont arrêté un projet de 2 988 unités grâce à un référendum parrainé par l’organisation environnementale locale Preserve Wild Santee. Les deux tiers des électeurs ont voté contre ce projet. En 2007, après qu’un projet de 1 395 unités ait été proposé et que le conseil municipal ait certifié le Rapport d’impact environnemental final (EIR), Preserve Wild Santee et d’autres ont intenté une action en justice contre le demandeur du projet Barratt American et la ville. La Cour supérieure de Californie a statué contre le projet sur des questions de sécurité incendie. Lorsque l’EIR a été révisé, la Cour supérieure de San Diego a de nouveau annulé la certification du conseil sur la base de questions de sécurité incendie. La ville et un nouveau promoteur ont fait appel. La Cour d’appel de Californie a confirmé la décision de la Cour supérieure sur la sécurité incendie et a déterminé que le projet EIR était également déficient en matière de ressources biologiques et d’approvisionnement en eau.

Le krach immobilier et la récession de 2008 ont changé le paysage politique alors que les tribunaux examinaient l’affaire contre Barratt American. Ce constructeur de maisons a été fortement exploité jusqu’à la faillite et il est rapidement devenu un vendeur volontaire. Les écologistes ont ensuite lancé le processus d’acquisition du ranch Fanita afin de le conserver comme espace ouvert reliant le parc régional Mission Trails à Sycamore Canyon. Le financement devait provenir de sources publiques de conservation et du département de la Défense des États-Unis. Le ministère de la Défense couvrirait 50% des coûts d’acquisition par le biais de son « programme tampon » REPI, un programme disponible pour protéger l’espace ouvert entourant la limite ouest de la station aérienne du Corps des Marines de Miramar de 20 000 acres contre l’empiètement.

La ville de Santee, cependant, opposa son veto à l’acquisition des écologistes, ce qui laissa Barratt American en faillite et tous ses détenteurs de privilèges, y compris Santee, qui avait des privilèges en circulation contre Barratt American totalisant plus de 1 million de dollars, anéantis lors d’une vente aux enchères de forclusion. En 2011, par le biais du processus d’enchères, le détenteur de notes Westbrook a nettoyé le titre des privilèges. Westbrook avait offert le terrain aux écologistes pour 20 millions de dollars, mais il a offert le terrain à un autre développeur HomeFed Corporation à un taux réduit. HomeFed a acquis la région de Fanita Hills de 2 600 acres pour environ 12 millions de dollars.

La formule de HomeFed pour accrocher le conseil municipal de Santee

L’histoire d’opposition des citoyens à la décimation de leurs collines du nord aurait pu dissuader HomeFed de l’achat, si l’entreprise n’avait pas eu confiance en sa capacité à cultiver une relation confortable avec le Conseil municipal de Santee. Pour maintenir cette relation et assurer une équipe stable d’alliés, HomeFed, et d’autres développeurs et Comités d’action politique (PACS) liés à l’industrie du bâtiment, ont financé les campagnes des candidats au conseil municipal. En bref, ils ont acheté des modifications au Plan général Santee.

Le code Santee ne permet pas aux PACS de contribuer directement aux candidats. Une équipe de recherche de citoyens de Santee a récemment cartographié un Web de blanchiment d’argent qui montre comment certaines contributions politiques sont allées directement des développeurs aux comptes des comités des membres du conseil municipal. D’autres contributions ont transité par un certain nombre de comptes PAC avant de bénéficier aux campagnes des membres du conseil. Seul le conseiller municipal Stephen Houlahan n’a pas accepté le financement des développeurs.

Le graphique Web des équipes de recherche montre, par exemple, qu’en 2018, l’Association de l’industrie du bâtiment de San Diego a donné 20 000 $ à l’Association des shérifs adjoints du comté de San Diego. La même année, l’Association des shérifs adjoints a dépensé directement 2 000 $ pour élire le conseiller municipal sortant Ronn Hall et a dépensé plus de 2 000 on pour l’élection du conseiller municipal sortant Rob McNelis et du gagnant d’une course ouverte, Laura Koval. En 2020, Jeff O’Connor de HomeFed a fait plusieurs contributions au candidat au conseil municipal de Santee, Dustin Trotter, un candidat dont l’opposition, Samm Hurst, a refusé les contributions des développeurs.

Les organisations PAC ont financé d’autres PAC. Par exemple, l’Association de l’industrie du bâtiment a directement financé les Défenseurs de la sécurité publique. Il a également financé l’Association des shérifs adjoints, qui, à son tour, a financé les défenseurs de la sécurité publique. Public Safety Advocates est l’organisation qui a été dénoncée pour avoir créé des affiches de campagne trompeuses destinées aux électeurs de chaque côté de l’allée partisane de Santee. Ces documents de campagne ont suffisamment voilé les positions pro-développeurs des candidats pour que de nombreux électeurs de Santee aient été trompés en croyant que les candidats soutenaient leurs intérêts.

Certaines contributions aux PACS ne peuvent pas, sans enquête d’une autorité chargée de l’application de la loi, être prouvées comme provenant directement des développeurs, mais les contributions sentent certainement le poisson. Par exemple, l’Association des shérifs adjoints a, sans divulguer les sources de financement, reçu unitémisé s’élevant à plus de 700 000 $ depuis juin 2016.

Fait intéressant, HomeFed n’a rien à dire sur le fait que les membres du conseil qui étaient susceptibles de voter pour modifier le plan général pour permettre le ranch Fanita étaient les mêmes qui avaient accepté les dollars de la campagne des développeurs. La société a cependant trouvé flagrant que le conseiller Houlahan puisse voter « non » à l’amendement. La société a affirmé que, parce qu’il rejetait les contributions des développeurs et qu’il soutenait ouvertement l’idée que les citoyens devraient avoir le droit de voter sur la construction du ranch Fanita, il devait avoir prévu de voter « non » au projet de construction avant d’avoir examiné les documents du projet. Sur la base de cette spéculation, HomeFed s’est penché sur la manière dont il pourrait légalement exclure Houlahan du vote.

Limiter le vote des citoyens sur le Ranch Fanita

Le meilleur plan des citoyens pour protéger leur ville de l’étalement du ranch Fanita a été lancé des mois après que HomeFed a soumis sa demande de construction du développement gargantuesque. Van Collinsworth, directeur de Preserve Wild Santee, et le conseiller municipal Houlahan ont parrainé une initiative de protection du Plan général de Santee qui nécessiterait un vote des citoyens si le conseil municipal de Santee modifiait le plan général pour permettre des projets de développement plus importants en dehors des paramètres de zonage déclarés de ce plan.

Les citoyens ont rapidement recueilli suffisamment de signatures pour obtenir l’initiative de protection lors du scrutin de 2018. Le conseil municipal aurait alors pu adopter purement et simplement l’initiative ou il aurait pu mettre la mesure sur le bulletin de vote de 2018, ce qui aurait probablement abouti à une majorité de citoyens votant « oui » à l’initiative. Au lieu de cela, le conseil municipal, sous prétexte de devoir étudier davantage la question de l’initiative, a évité la demande des électeurs et, entre-temps, il a traité la demande de HomeFed pour construire le ranch Fanita.

A déclaré Van Collinsworth, qui a assisté à la réunion du conseil municipal au cours de laquelle l’étude a été jugée être le meilleur plan d’action, « Ces personnes essaient de se présenter comme étant fiscalement conservatrices, mais pendant cette audience, il n’y a même pas eu un mot mentionné sur le coût de l’étude. Il ne faisait aucun doute qu’ils allaient retirer cette chose du bulletin de vote en ayant une étude, peu importe ce que cela coûtait. »

Le conseil engagea des conseillers de London Moeder pour 40 000 $, une entreprise qui, sans surprise, détermina que Fanita Ranch était nécessaire à la santé économique de Santee. Les conseillers immobiliers ont pris cette décision, malgré le fait que la ville de Santee, en vertu des directives de zonage actuelles, a déjà un excédent récurrent annuel de 3,76 millions de dollars. Il a également conclu que Santee aura probablement une pénurie de 1 820 unités résidentielles d’ici 2050, et bien sûr, la construction du ranch Fanita serait le meilleur moyen d’empêcher cet événement futur.

HomeFed, commentant après la publication du rapport d’impact économique de London Moeder, a déclaré: « Si l’initiative est adoptée, il sera beaucoup plus difficile de modifier le plan général de la ville pour répondre aux changements de l’économie ou répondre aux besoins pressants de la communauté. »En d’autres termes, seuls les compagnons de lit des développeurs au conseil municipal, et non les citoyens eux-mêmes, pouvaient faire confiance pour prendre des décisions pour Santee.

L’étude s’est avérée être la tactique de décrochage parfaite, ce qui a entraîné le report de l’initiative de protection du plan général, la mesure N, au scrutin de novembre 2020. Les consultants de HomeFed ont ensuite travaillé fiévreusement avec le personnel de la ville pour tenter de mettre à l’épreuve un rapport d’impact environnemental révisé pour le projet Fanita Ranch afin que les membres du conseil municipal de Santee puissent approuver la modification du plan général avant le vote des citoyens en novembre.

Fanita Ranch Sème le feu, la circulation et l’extinction de la faune

HomeFed a peint Fanita Ranch comme le projet qui sauvera Santee. Seulement, Santee n’a jamais eu besoin d’être sauvé, et Fanita Ranch sera probablement sa chute. L’un des plus grands dangers du projet concerne la sécurité incendie. Le développement sera construit dans des collines que CAL FIRE a désignées comme une zone de gravité de risque d’incendie très élevé, dans la zone précise qui a été incinérée par l’incendie de Cèdre de 2003. Le complexe ne fournira que deux itinéraires par lesquels les résidents pourront arriver ou partir de chez eux, via Fanita Parkway ou Cuyamaca Street. Ces deux artères mènent à Mast Boulevard, une rue qui deviendra bloquée si les résidents de Santee doivent fuir un enfer.

HomeFed avait prévu de créer une extension de l’avenue Magnolia qui se courberait pour rejoindre la rue Cuyamaca et fournirait ainsi aux résidents une route supplémentaire pour l’évacuation en cas d’incendie, bien que les résidents se retrouveraient toujours coincés sur Mast Boulevard. HomeFed déclare qu’elle a annulé l’extension de Magnolia Street, apparemment parce que la société a décidé que les fonds mis de côté pour cela seraient mieux utilisés s’ils étaient ajoutés au fonds d’amélioration de l’autoroute 52. La raison la plus urgente pour laquelle l’extension a été abandonnée est que la société a découvert que l’extension présentait un conflit d’intérêts potentiel pour le conseiller municipal Rob McNelis, ce qui l’empêcherait de voter pour Fanita Ranch. La nature précise du conflit n’a pas été révélée.

Fanita Ranch introduira également plus de trafic. HomeFed a été cosplayant en tant que super héros de Santee en proposant d’ajouter des voies à la rampe d’accès de SR-52 et aux rues de Santee. HomeFed, en réalité, est comme un méchant qui se précipite pour sauver la situation. Étant donné que la société ajoutera 8 000 nouveaux résidents à Santee, qui généreront en masse plus de 25 000 trajets en véhicule par jour, les améliorations de la route fournissent simplement une solution inefficace au problème que le HomeFed créera.

Le ranch Fanita détruira la maison de 21 espèces de mammifères, 21 types de reptiles et d’amphibiens et plus de 100 espèces d’oiseaux. L’étendue du terrain varie de 400 à 1 200 pieds d’altitude et contient donc une variété d’habitats spécialisés, y compris des étangs chaparraux et vernaux, dont de nombreux animaux dépendent pour survivre. Les collines de Fanita sont l’un des derniers refuges pour les papillons Quino checkerspot, les crevettes féeriques de San Diego et l’oiseau chanteur vireo de la moindre cloche. Ces trois créatures sont inscrites sur la liste des espèces en voie de disparition en vertu de la Loi fédérale sur les espèces en voie de disparition.

Le Vote Du Ranch Fanita Aura Lieu Mercredi, Sept. 23

Le 23 septembre 2020, le conseil municipal de Santee est prêt à gagner sa bataille contre ses propres citoyens. La plupart de ses membres voteront probablement pour approuver Fanita Ranch, avant le vote des citoyens en novembre sur l’initiative de protection du plan général. À moins que les citoyens puissent réussir un tour du chapeau de victoires contrariées, le plan est qu’un défilé de bulldozers commence à rouler dans la ville. Pendant les 15 prochaines années, soit le temps qu’il faudra pour achever le projet de construction monstrueux, les résidents subiront le bruit de la construction, l’air poussiéreux et regarderont leurs belles collines se dégrader et se transformer en une atrocité planifiée par le maître.